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杨凯律师 杨凯律师,执业证号14114201510637675,河南福聚律师事务所商丘分所律师,中华全国律师协会会员。 专业知识扎实,办案沉稳认真,待人真诚可靠。在执业期间凭借扎实的理论基础、认真的办事态度、敏锐的逻... 详细>>

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成功案例

“买卖不破租赁”是否适用查封房产

【案例介绍】

2009年3月,赵某因借款纠纷被王某诉至法院,4月1日应王某申请,法院依法裁定查封赵某所有的房产,并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续,通知该机关不予办理该房产过户手续。4月25日,赵某又将该查封房产租与不知情的第三人林某,约定租期为两年。5月14日法院判令赵某归还王某20000元及利息3000元。判决生效后赵某未在指定日期内归还借款。经王某申请,2009年7月19日,法院在未通知林某的情况下将该房产拍卖给邓某,并办理了产权过户手续。8月10日邓某通知林某搬出房屋,林某以“买卖不破租赁”的原则要求继续承租,并称法院的拍卖行为没有尊重其“优先购买权”,其有权主张法院的强制拍卖行为无效。

【律师评析】

一、法院拍卖赵某房产,林某是否能以“买卖不破租赁”的原则继续承租?

最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第一百一十九条第二款规定:“私有房屋在租赁期间,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。以上即是“买卖不破租赁”的原则在各法律条文中的具体体现,但是本案是否适用于“买卖不破租赁”原则呢?从民法理论上说,“买卖不破租赁”原则必须符合以下的条件:

(一)就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同;买卖合同与租赁合同均有效成立。

(二)租赁合同履约在先,亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人,若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”。

本案中,租赁合同与买卖合同都属于民事合同,只要双方意思表示一致即可成立,且赵某将该房屋出租在先、出卖在后,因此应适用于“买卖不破租赁”的原则。

二、法院查封有无瑕疵,拍卖该房是否侵犯了林某的优先购买权?

法院在向房管局办理查封登记时,只通知了不予办理过户登记,而对于是否能就该房屋进行出租并没有明确的表示,虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款又规定:“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。”本案林某作为善意第三人,其事前并不知晓法院已经将赵某的房屋进行查封(法院并未采用封条等方式公示其查封行为),故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。既然合同合法有效,林某当然具有对该房屋的优先购买权。优先购买权是法律赋予房屋租赁合同承租人的又一项特殊权利,也是租赁合同物权化的标志之一。出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。如果出租人未通知承租人,将房屋出卖给第三人,承租人有权请求确认买卖合同无效。优先购买权是法律赋予承租人的一项权利,承租人既可以行使也可以不行使,如果承租人不行使优先购买权,在租赁合同的有效期内,承租人有权继续租赁该房屋,第三人不得拒绝。因此,本案中的租赁合同应属于有效,林某当然的具有优先购买的权利。在拍卖房屋之前,法院或出卖人应通知林某以保护林某的权利。

【律师提示】

法院查封禁止过户,未限制租赁,产权人可以出租房产;法院拍卖该房适用买卖不破租赁原则。



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